Bâtiment tertiaire clé en main dans le Gers : de la conception à la livraison

 

Des bureaux à Auch, un cabinet médical à Condom, un commerce à L’Isle-Jourdain, un local d’activité près de Gimont, ou même notre bâtiment commercial à Saramon : un bâtiment tertiaire clé en main dans le Gers ne se monte plus comme il y a cinq ans.

Depuis le 1er mai 2026, la RE2020 s’applique à une longue liste de bâtiments tertiaires neufs. Le décret tertiaire fixe la trajectoire de consommation jusqu’en 2050. L’instruction d’un permis de construire ERP peut courir sur cinq mois. Nous détaillons ici, étape par étape, la façon dont un projet se conduit du terrain à la remise des clés.

Le tertiaire tient une place considérable dans l’économie du département. Au 1er avril 2026, le Gers comptait 23 595 emplois salariés dans le tertiaire marchand (+0,5 % sur un an) et 23 247 dans le tertiaire non marchand (-0,3 %), d’après les estimations de l’Insee reprises par la CCI du Gers. Cela fait près de 47 000 salariés installés dans des bureaux, des commerces, des établissements de santé ou des locaux publics. Il a bien fallu construire ces locaux, et ceux qui sortiront de terre à partir de 2026 obéissent à des règles que leurs aînés n’ont jamais connues.

Ce que recouvre un bâtiment tertiaire clé en main

Le secteur tertiaire rassemble les bureaux, les commerces, les hôtels et restaurants, les établissements de santé, les crèches, les équipements sportifs et tous les locaux qui accueillent du personnel ou du public sans produire de bien industriel. La formule clé en main désigne un contrat par lequel une entreprise unique s’engage sur la conception coordonnée, la réalisation et la livraison du bâtiment, avec un prix et un délai arrêtés à la signature.

Une précision pour les particuliers : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ne s’applique pas à un local professionnel. Un projet tertiaire relève d’un contrat d’entreprise, le plus souvent conclu avec une entreprise générale, dont chaque clause se discute : prix forfaitaire, pénalités de retard, échéancier de paiement, conditions de réception.

 

Clé en main, architecte puis entreprise générale, lots séparés : le comparatif

Formule	Qui coordonne	Prix	Point de vigilance
Clé en main (entreprise générale)	L’entreprise, interlocuteur unique du maître d’ouvrage	Prix global et forfaitaire fixé au contrat	Verrouiller le programme et le niveau de finition avant la signature
Architecte puis entreprise générale	L’architecte pour la conception et le suivi, l’entreprise pour l’exécution	Prix de l’entreprise établi sur un dossier de consultation	Deux contrats à articuler, donc deux responsables à réunir en cas de litige
Lots séparés	Le maître d’ouvrage, ou un maître d’œuvre qu’il rémunère	Un marché par corps d’état, connu lot après lot	Les interfaces entre lots et les retards qui se propagent d’un métier à l’autre

 

Nous recommandons la formule clé en main lorsque le budget et la date de livraison pèsent autant que le dessin : un seul contrat, un seul responsable devant vous, un seul planning.

Qui construit du tertiaire dans le Gers

Nos projets réunissent des professionnels et des particuliers, avec des attentes qui ne se ressemblent pas :

• le chef d’entreprise qui quitte un local loué pour devenir propriétaire de ses murs, à Auch, Condom ou Fleurance ;
• la profession libérale (médecin, kinésithérapeute, cabinet d’expertise) qui fait bâtir son cabinet, seule ou au travers d’une SCI;
• le particulier investisseur qui finance des locaux destinés à la location à un commerçant ou à une entreprise ;
• le commerçant ou l’artisan qui veut regrouper atelier, bureau et espace de vente sous un même toit ;
• la collectivité ou l’association qui a besoin d’une salle, d’un local d’accueil ou d’une maison de santé.

Le professionnel raisonne en coût d’exploitation, en image et en amortissement. Le particulier investisseur raisonne en rendement locatif et en valeur de revente. Le projet technique, lui, suit les mêmes règles pour tous, et ce sont ces règles qui structurent la suite de cet article.

Le contexte 2026 : un marché qui repart, des règles qui se resserrent

Sur les douze derniers mois, d’août 2025 à juillet 2026, 21,0 millions de m² de locaux non résidentiels ont été mis en chantier en France, soit +7,0 % sur un an, selon le service des données et études statistiques (SDES) du ministère chargé de la construction, dans sa publication du 28 août 2026. Les autorisations, elles, reculent : 35,8 millions de m² sur la même période, soit -5,7 %. Les chantiers redémarrent donc, mais les autorisations, qui annoncent les projets à venir, sont en baisse.

La direction générale du Trésor confirme la tendance dans son flash conjoncture du 9 octobre 2026 : en 2025, les mises en chantier de bâtiments non résidentiels ont progressé de 6,6 %, après un recul de 10,8 % en 2024.

« Les mises en chantier de bâtiments non résidentiels se sont nettement redressées depuis 2025, ce qui soutiendra l’investissement en construction au cours des prochains trimestres. »

Direction générale du Trésor, Flash conjoncture France, 9 octobre 2026

Le tableau gersois est plus nuancé. Le baromètre de conjoncture de la CCI du Gers, publié en juillet 2026, ouvre sur ce constat :

« Au deuxième trimestre 2026, l’économie gersoise ralentit rejoignant les tendances observées à l’échelle régionale et nationale. »

CCI du Gers, Baromètre de conjoncture des entreprises, 2e trimestre 2026

Dans un département qui ralentit, chaque euro de chantier se compte. Les maîtres d’ouvrage demandent des chiffrages précis et des garanties solides avant de s’engager, ce qui est sain. Le tissu local, lui, continue de se renouveler : 2 433 entreprises ont été créées dans le Gers en 2024 (+0,5 %), d’après l’Observatoire de la création d’entreprise de Bpifrance. Une partie d’entre elles finira par chercher des locaux à son nom.

RE2020 tertiaire : ce qui change pour votre permis depuis le 1er mai 2026

Le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026, publié au Journal officiel du 17 janvier, étend la RE2020 à des bâtiments jusque-là soumis à l’ancienne réglementation thermique. Il s’applique aux permis de construire et aux déclarations préalables déposés à compter du 1er mai 2026. Les bureaux et l’enseignement primaire et secondaire étaient déjà dans le champ de la RE2020 depuis le 1er juillet 2022. Un arrêté publié au Journal officiel du 29 avril 2026 précise les modalités de calcul et d’attestation.

« Cette extension est rendue obligatoire par la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, qui doit être transposée d’ici mi-2026. »

Ministère chargé de la construction, note de présentation du projet de décret soumis à consultation publique

Entrent désormais dans le champ de la RE2020, en plus des bureaux et de l’enseignement scolaire :

• les hôtels, les restaurants et les commerces;
• les établissements de santé et les établissements sanitaires avec hébergement, dont les Ehpad ;
• les établissements d’accueil de la petite enfance;
• les équipements sportifs, les médiathèques et les bibliothèques ;
• les bâtiments d’enseignement atypiques, les bâtiments universitaires d’enseignement et de recherche, et les aérogares ;
• les bâtiments à usage industriel et artisanal.

Les constructions temporaires de moins de deux ans restent hors du champ. Des exigences alternatives s’appliquent aux petites constructions et aux extensions.

Les indicateurs que nous faisons valider avant chaque dépôt de permis

• Le Bbio mesure le besoin énergétique du bâtiment en chauffage, en refroidissement et en éclairage, avant tout équipement technique. Il juge l’enveloppe et la conception bioclimatique.
• La consommation d’énergie primaire (Cep) et sa part non renouvelable (Cep,nr) encadrent la facture énergétique du bâtiment en fonctionnement.
• Les degrés-heures d’inconfort estival (DH) cumulent, heure après heure, l’écart entre la température intérieure et le seuil de confort. Dans un département aux étés chauds, c’est l’indicateur qui commande les protections solaires et la ventilation nocturne.
• L’Ic énergie traduit en impact climatique la consommation d’énergie primaire.
• L’Ic construction mesure l’impact climatique des composants, du transport, de l’installation et du chantier. Le choix de la structure et des matériaux pèse directement sur lui.
• La perméabilité à l’air de l’enveloppe est vérifiée par un test sur site en fin de chantier.

S’y ajoute un calcul informatif de l’énergie primaire renouvelable (Cep,r), qui ne conditionne pas l’obtention du permis.

La date de dépôt change tout. Un permis déposé le 30 avril 2026 échappe à ces exigences ; le même dossier déposé le 4 mai les subit. Les attestations RE2020 se fournissent au dépôt du permis, puis à l’achèvement des travaux. Pour un terrain acheté sous condition suspensive de permis, il faut donc vérifier quel texte s’appliquera réellement.

Le dispositif n’est pas figé. Un projet de décret et d’arrêté a été soumis à consultation publique du 19 janvier au 9 février 2026 pour ajuster certaines exigences, notamment celles des immeubles de grande hauteur, et la Fédération française du bâtiment a jugé ces assouplissements insuffisants. Nous suivons les textes et nous intégrons dans nos études la version applicable à la date de dépôt de votre permis.

Pour viser au-delà du minimum réglementaire, le label Effinergie RE2020 du secteur non résidentiel (bureaux et enseignement) a publié en septembre 2026 la version 2 de ses règles techniques, applicable aux certifications à compter du 1er septembre 2026, avec un niveau BEPOS et un niveau BEPOS +.

Décret tertiaire : penser l’exploitation dès la conception

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, impose aux bâtiments tertiaires d’au moins 1 000 m² de réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050, par rapport à une année de référence. Chaque exploitant déclare ses consommations chaque année sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.

Le bilan OPERAT 2024-2025, publié le 19 mai 2026, donne la mesure du chemin parcouru : la consommation du parc tertiaire a reculé de 26 % après ajustement climatique, entre la moyenne des années 2010-2019 et l’année 2024 (29,2 % en valeur brute, à périmètre constant). Plus de 1,145 million de déclarations ont été validées, pour près de 340 000 entités fonctionnelles assujetties au 31 janvier 2026. Selon l’ADEME, 51 % de ces entités avaient déjà atteint l’un des deux objectifs réglementaires en 2024.

« Le taux de remplissage global d’OPERAT est aujourd’hui estimé entre 50 % et 60 % du parc assujetti. »

Ministère de l’Écologie, communiqué de presse du 19 mai 2026

Autrement dit, entre 40 % et 50 % du parc reste à déclarer. Pour un maître d’ouvrage qui construit aujourd’hui, la leçon est simple : un bâtiment neuf de plus de 1 000 m² entre à son tour dans le champ du dispositif, et ses premières années d’exploitation fixeront sa trajectoire. Ce que nous prévoyons à la conception :

• un plan de comptage par usage (chauffage, climatisation, éclairage, prises, process) pour alimenter les déclarations OPERAT sans reprise de travaux ;
• une gestion technique du bâtiment (GTB) proportionnée à la taille du projet, avec programmation horaire et suivi des dérives ;
• un système de production de chaleur et de froid dimensionné au besoin réel, pompe à chaleur ou système à débit de réfrigérant variable selon l’usage ;
• une enveloppe isolée et étanche à l’air, qui conditionne la réussite du Bbio comme celle de la trajectoire 2030 ;
• une production photovoltaïque en toiture ou en ombrière, en autoconsommation lorsque les profils de consommation s’y prêtent.

Sur ce dernier point, la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération des énergies renouvelables oblige à équiper en panneaux solaires, ou à végétaliser, les toitures et les parkings de nombreux bâtiments neufs au-delà d’un seuil d’emprise au sol. Nous vérifions dès l’avant-projet si votre bâtiment entre dans le champ.

De la conception à la livraison : les sept étapes d’un chantier tertiaire

Étape 1. Cadrer le programme et vérifier le terrain

Tout commence avant l’achat du terrain. Une parcelle constructible pour une maison ne l’est pas forcément pour un local qui reçoit du public. Nous contrôlons avec vous :

• le zonage du PLU ou du PLUi: une zone urbaine mixte ou une zone d’activités, les règles d’emprise, de hauteur, de recul et de stationnement ;
• la desserte: accès voirie, réseaux d’eau et d’électricité, assainissement collectif ou non, fibre ;
• la défense extérieure contre l’incendie: poteaux ou réserve à dimensionner avec le service départemental d’incendie et de secours ;
• les périmètres protégés et l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France ;
• les risques: plans de prévention, retrait-gonflement des argiles ;
• la trajectoire ZAN: la loi Climat et Résilience de 2021 vise à réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers sur 2021-2031 par rapport à la décennie précédente, puis le zéro artificialisation nette en 2050. Chaque hectare ouvert à l’urbanisation se justifie davantage.

Étape 2. Concevoir le bâtiment avec un architecte

Au-delà de 150 m² de surface de plancher, ou dès que le maître d’ouvrage est une société, la demande de permis doit être signée par un architecte. La conception détermine l’essentiel de ce que le bâtiment coûtera en exploitation : orientation, compacité, proportion de surfaces vitrées, protections solaires, flexibilité des cloisonnements. Un bureau qui accueille cinq postes aujourd’hui en accueillera douze dans huit ans ; mieux vaut le prévoir sur plan que casser des murs plus tard.

Étape 3. Monter le dossier réglementaire et obtenir le permis

Un bâtiment qui reçoit du public (commerce, cabinet, hôtel, crèche, bureaux avec accueil de clientèle) est un établissement recevant du public. Son permis de construire (formulaire Cerfa 13409) contient un volet sécurité incendie et un volet accessibilité. Le règlement de sécurité du 25 juin 1980 et l’arrêté du 8 décembre 2014 sur l’accessibilité des ERP en fixent le cadre. Le type d’activité (W pour les bureaux et administrations, M pour les magasins, N pour la restauration, U pour la santé, par exemple) et l’effectif accueilli déterminent la catégorie de l’établissement.

Le dossier est instruit après avis de la commission de sécurité et d’accessibilité. Le délai est de cinq mois à compter du dépôt d’un dossier complet, et la délivrance du permis tient lieu d’autorisation de travaux ERP. À côté, le bureau d’études thermiques réalise le calcul RE2020 et l’analyse de cycle de vie qui donnent l’Ic construction.

Un détail récent intéresse les aménagements de locaux existants : depuis le 28 mai 2026, pour les établissements de moins de 300 m² dotés d’un système d’extinction adapté au risque d’incendie, ou situés dans une gare, qui conservent la même activité, l’autorisation de travaux est remplacée par une déclaration de conformité aux règles d’accessibilité et de sécurité incendie.

Étape 4. Chiffrer, contractualiser, assurer

Une fois le permis purgé de tout recours, nous arrêtons le descriptif, le prix forfaitaire et le planning, puis nous signons le contrat d’entreprise. Le maître d’ouvrage doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. Nous vous conseillons de demander le prix avec ses hypothèses écrites (nature du sol, niveau de finition, raccordements), car c’est là que naissent les avenants.

Étape 5. Préparer le chantier et réaliser les fondations

Une étude géotechnique de type G2 précède les terrassements. Dans le Gers, les sols argileux gonflent quand ils s’imbibent en hiver et se rétractent en été, ce qui fissure les ouvrages fondés trop superficiellement. Le choix des fondations (semelles filantes, puits, longrines, radier) découle de cette étude. Viennent ensuite les VRD, la coordination en matière de sécurité et de protection de la santé, les déclarations de travaux à proximité des réseaux et l’installation de chantier.

Étape 6. Gros œuvre, charpente, clos et couvert

Le choix de la structure répond à trois questions : la portée libre nécessaire, la flexibilité future et l’Ic construction visé. Les options courantes en tertiaire sont la maçonnerie et le béton, les poteaux-poutres, l’ossature bois et la charpente métallique. Les matériaux biosourcés allègent l’impact carbone ; le béton offre l’inertie qui aide en été. Les deux se combinent souvent dans un même bâtiment.

Une fois le bâtiment hors d’eau et hors d’air, l’enveloppe est traitée avec soin : isolation continue, traitement des ponts thermiques, menuiseries, couverture (bac acier, tuile ou toiture-terrasse), et pose des équipements solaires s’il y en a.

Étape 7. Lots techniques, essais, réception et livraison

Ventilation, chauffage, rafraîchissement, électricité, courants faibles, système de sécurité incendie, désenfumage et éclairage de sécurité s’installent en second œuvre. Avant la remise des clés, plusieurs contrôles s’enchaînent :

• le test d’étanchéité à l’air de l’enveloppe, qui conditionne l’attestation RE2020 ;
• les essais des installations de sécurité et la visite de réception de la commission de sécurité avant l’ouverture au public ;
• les opérations préalables à la réception, puis la réception avec ou sans réserves ;
• la remise du dossier des ouvrages exécutés et des attestations (RE2020, accessibilité), ainsi que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

À la réception démarrent les garanties légales : parfait achèvement pendant un an, bon fonctionnement pendant deux ans pour les équipements dissociables, garantie décennale pendant dix ans pour les ouvrages et les éléments qui les rendent impropres à leur destination.

 

Les particularités gersoises à intégrer dès l’avant-projet

• Les sols argileux imposent une étude géotechnique et des fondations adaptées, quelle que soit la taille du bâtiment.
• Le confort d’été se travaille par l’orientation, les brise-soleil, l’inertie, la sur-ventilation nocturne et le choix des vitrages. C’est l’indicateur DH qui tranche.
• Le patrimoine compte : dans les abords des monuments historiques et les sites patrimoniaux, comme dans les centres anciens de nos bastides et de nos villes, les volumes, les matériaux et les teintes passent par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
• Hors des bourgs équipés, l’assainissement non collectif d’un local tertiaire se dimensionne en équivalents-habitants et se valide auprès du service public d’assainissement non collectif. La défense incendie et la puissance électrique disponibles méritent la même vérification.
• À l’Est du département, la proximité de l’agglomération toulousaine rapproche clients et salariés, mais oblige à vérifier la disponibilité réelle du foncier d’activités.
• Nous intervenons aussi dans les Hautes-Pyrénées, où les charges de neige et la sismicité imposent un autre dimensionnement des structures.

Budget et délais : ce qui pèse sur votre projet

Un prix au mètre carré annoncé sans avoir vu le terrain ne vaut pas grand-chose. Les postes qui font bouger un budget tertiaire sont toujours les mêmes :

• la surface et la compacité du bâtiment ;
• le mode constructif et le niveau de performance visé, au-delà ou non du minimum RE2020 ;
• la catégorie ERP et les moyens de sécurité incendie qu’elle impose ;
• le terrassement, les fondations et les VRD, très dépendants du sol et de la pente ;
• les raccordements aux réseaux et les aménagements extérieurs (parkings, accès, espaces verts) ;
• les finitions et les équipements techniques (GTB, photovoltaïque).

Côté délais, trois éléments commandent le calendrier : la complétude du dossier de permis, car un dossier incomplet retarde l’instruction, la durée d’avis des services consultés, et l’approvisionnement des lots techniques. La météo, elle, joue surtout sur le gros œuvre et les terrassements.

 

Les questions que se posent nos clients sur les bâtiments tertiaires clés en main dans le Gers

Que signifie « bâtiment tertiaire clé en main » ?

Une seule entreprise prend en charge la conception coordonnée, accompagne les démarches d’autorisation, réalise les travaux et livre le bâtiment, dans le cadre d’un contrat à prix et délai arrêtés. Le maître d’ouvrage garde la main sur le programme, les choix de finition et la réception.

Combien de temps dure l’instruction d’un permis de construire pour un bâtiment tertiaire ?

Pour un bâtiment qui reçoit du public, le permis de construire valant autorisation de travaux ERP est instruit en cinq mois à compter du dépôt d’un dossier complet. Pour des bureaux sans accueil de clientèle, le délai de droit commun est de trois mois pour un projet qui n’est pas une maison individuelle.

La RE2020 s’applique t-elle à mon bâtiment tertiaire ?

Pour des bureaux, oui, depuis le 1er juillet 2022. Pour un hôtel, un restaurant, un commerce, un établissement de santé, un équipement sportif ou une crèche, elle s’applique si le permis de construire ou la déclaration préalable est déposé à compter du 1er mai 2026. Les constructions temporaires de moins de deux ans en sont exclues.

Un particulier peut-il faire construire un local professionnel dans le Gers ?

Oui. Un particulier, seul ou au travers d’une SCI, peut faire bâtir un local destiné à son activité ou à la location. Le permis, la RE2020 et les règles ERP s’appliquent de la même façon. Le montage juridique et fiscal se valide en amont avec un expert-comptable ou un notaire.

Un architecte est-il obligatoire ?

Au-delà de 150 m² de surface de plancher, ou dès que le maître d’ouvrage est une société, la demande de permis doit être signée par un architecte. En dessous, un particulier qui construit pour lui-même peut s’en dispenser, mais un projet ERP gagne presque toujours à être conçu par un professionnel.

Le décret tertiaire concerne-t-il un bâtiment neuf ?

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire vise les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1 000 m². Un bâtiment neuf de cette taille entre dans le champ et devra déclarer ses consommations sur OPERAT. Prévoir le comptage dès la conception évite des travaux de reprise.

Quelles garanties après la livraison ?

La garantie de parfait achèvement dure un an, la garantie de bon fonctionnement deux ans et la garantie décennale dix ans, à compter de la réception. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite avant l’ouverture du chantier, permet d’être indemnisé rapidement en cas de désordre de nature décennale.

Votre projet de bâtiment tertiaire : par où commencer

Un premier échange avance vite lorsque vous apportez quelques éléments :

• l’adresse du terrain, ou vos critères de recherche si vous n’en avez pas encore ;
• la nature de l’activité et la surface souhaitée ;
• l’accueil ou non de public, qui décide du régime ERP ;
• le budget cible et la date d’ouverture visée ;
• le statut du porteur de projet : entreprise, profession libérale, SCI ou particulier.

Avec ces éléments, nous étudions votre terrain, votre programme et votre calendrier, puis nous vous remettons une estimation chiffrée et un planning prévisionnel. JBM Constructions, à Saramon, répond à vos demandes de bâtiment tertiaire dans le Gers et au-delà.