Taux de crédit immobilier et construction neuve dans le Gers : ce que change la rentrée 2026

 

Un couple de trentenaires venu nous voir fin août à Saramon avait calculé son plan de financement en mai.

Trois mois plus tard, leur banque leur annonçait 0,20 point de plus sur 20 ans. Ce n’est pas une anecdote isolée : c’est le résumé assez fidèle de ce que vivent la plupart des porteurs de projet dans le Gers à la rentrée 2026. Le taux de crédit immobilier est reparti à la hausse au moment même où la construction neuve amorce, elle, un frémissement.

Deux courbes qui se croisent, et un département rural où chaque décision de financement pèse plus lourd qu’ailleurs, parce que les revenus sont plus modestes et les terrains plus grands.

Nous avons voulu prendre le temps d’expliquer, chiffres à l’appui, ce que cette rentrée signifie concrètement pour un particulier qui veut construire en Gascogne entre 2026 et 2027.

Les taux de crédit immobilier en septembre 2026 : la fin d’une accalmie

Après un printemps 2026 plutôt stable, la tendance s’est inversée cet été. Début septembre, les courtiers nationaux publient des taux moyens qui vont de 3,28 % à 3,61 % selon la durée du prêt, hors assurance : autour de 3,30 % sur 15 ans, entre 3,40 % et 3,54 % sur 20 ans, et jusqu’à 3,61 % sur 25 ans chez les réseaux les plus prudents. La hausse représente environ 0,11 à 0,12 point en un mois, ce qui n’a l’air de rien sur le papier mais se traduit, sur un emprunt de 200 000 euros à 20 ans, par plusieurs milliers d’euros d’intérêts supplémentaires sur la durée du prêt.

Le moteur de cette remontée n’est pas la Banque centrale européenne, contrairement à ce qu’on pourrait croire. C’est l’OAT à 10 ans, l’obligation par laquelle l’État français se finance sur les marchés, qui sert de boussole aux banques pour fixer leurs barèmes de crédit longue durée. Cet indicateur évolue au-dessus de 4 % depuis l’été, sous l’effet des tensions budgétaires et d’une prime de risque plus élevée sur la dette française. La réunion de la BCE du 10 septembre, elle, pèse surtout sur le refinancement à court terme des banques, pas directement sur votre mensualité de crédit immobilier.

Un point mérite d’être signalé pour les Gersois : la région Occitanie figure, avec la Bourgogne-Franche-Comté, parmi les zones où les taux négociés restent les plus bas de France, environ 0,10 point sous la moyenne nationale sur 20 ans. Les meilleurs dossiers y décrochent encore des barèmes proches de 3,30 %, contre 3,40 % ailleurs. L’écart tient à la concurrence entre banques régionales et réseaux mutualistes, très présents dans le Sud-Ouest, davantage qu’à une politique commerciale volontariste en faveur du Gers.

 

Pourquoi la construction neuve individuelle repart, malgré des taux qui remontent ?

C’est le paradoxe de cette rentrée : les taux montent, mais la maison individuelle connaît son meilleur redémarrage depuis 2021. Selon Pôle Habitat FFB, les ventes de maisons individuelles neuves ont bondi de 33,5 % sur un an, portées par la réouverture du prêt à taux zéro sur l’ensemble du territoire. La Fédération Française du Bâtiment table désormais sur une progression du logement individuel comprise entre 11,2 % et 15 % en volume pour 2026, un chiffre qui dépasse largement celui du logement collectif.

Olivier Salleron, alors président de la FFB, résumait la situation avec prudence lors de sa dernière conférence de presse : le secteur amorce « un rebond sans vraie reprise du bâtiment ». La formule mérite d’être prise au sérieux, parce qu’elle correspond exactement à ce que nous constatons sur le terrain gersois. Les appels reprennent, les rendez-vous se multiplient, mais les clients négocient davantage et comparent tout, ce qui allonge les délais de décision de plusieurs semaines par rapport à 2023 ou 2024.

Cette prudence est confirmée par la CAPEB, qui représente les artisans du bâtiment. Sa note de conjoncture du deuxième trimestre 2026 constate que l’activité globale du secteur recule encore de 1,5 % sur un an, mais que le repli spécifique à la construction neuve se réduit, passant de -2,5 % au premier trimestre à -1,5 % au deuxième. La confédération résume la situation d’une phrase sobre : « l’activité recule toujours ». La trajectoire reste négative, mais elle ralentit, trimestre après trimestre, et c’est précisément ce ralentissement du recul qui nourrit l’espoir d’une vraie bascule en 2027.

Dans le Gers, ce frémissement se lit commune par commune. À Pujaudran par exemple, six autorisations de construire ont déjà été enregistrées sur les premiers mois de 2026, après quinze en 2025 et treize en 2024 sur l’année complète : le rythme, sans exploser, ne s’effondre plus. Les données Sitadel de la DREAL Occitanie, consolidées chaque trimestre, montrent la même tendance sur l’ensemble du département : des permis qui se stabilisent après trois années de recul marqué.

Le PTZ, l’argument financier encore mal connu des Gersois

S’il fallait retenir un seul levier pour comprendre pourquoi la maison individuelle résiste mieux que le collectif, ce serait le prêt à taux zéro.

Depuis le 1er avril 2025, les maisons individuelles neuves sont redevenues éligibles au PTZ sur l’ensemble du territoire, y compris dans les zones B2 et C qui couvrent la quasi-totalité du Gers. Avant cette réforme, seul le logement collectif restait éligible dans les zones dites détendues, ce qui excluait de fait la grande majorité des projets de construction individuelle portés dans le département.

La loi de finances 2026 va plus loin : elle prolonge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 et revalorise les plafonds de ressources de 8 à 13 % selon les zones, ce qui élargit mécaniquement le nombre de foyers gersois éligibles. Concrètement, pour les ménages aux revenus les plus modestes, la quotité de financement peut atteindre 30 % du coût total de l’opération en maison individuelle. Sur un projet à 250 000 euros, cela représente jusqu’à 75 000 euros empruntés à taux zéro, ce qui compense en grande partie la hausse des taux constatée sur le reste du financement.

Nous le voyons régulièrement lors des premiers rendez-vous : beaucoup de primo-accédants gersois ignorent encore qu’ils sont éligibles, ou pensent à tort que le PTZ est réservé aux grandes agglomérations. C’est l’inverse. Le classement en zone B2 ou C, souvent perçu comme un désavantage pour d’autres aides, joue ici en faveur des ménages ruraux.

Le terrain à bâtir, la variable qui pèse le plus lourd dans le budget gersois

La remontée des taux ne raconte qu’une partie de l’histoire. Dans le Gers, le terrain à bâtir est devenu la variable qui inquiète le plus nos clients. Les parcelles constructibles bien situées, proches d’Auch, de L’Isle-Jourdain ou le long de l’axe vers Toulouse, partent en quelques semaines, et certains secteurs affichent des hausses de prix de 10 à 15 % en deux ans. Ce phénomène n’est pas propre au Gers : à l’échelle nationale, la surface médiane des terrains achetés pour construire une maison individuelle a reculé de 18 % en dix ans, un mouvement encore plus marqué en zone détendue, ce qui inclut la majeure partie du département.

Le résultat, pour un porteur de projet gersois, c’est un arbitrage devenu presque systématique entre la surface du terrain, la surface de la maison et la distance au bassin d’emploi toulousain. Une parcelle de 800 m² à quinze minutes d’Auch coûte aujourd’hui sensiblement plus cher qu’un terrain équivalent il y a cinq ans, alors même que le prix moyen national d’une opération terrain plus bâti reste, lui, quasi stable autour de 313 700 euros selon les statistiques du ministère du Logement. Autrement dit : ce n’est pas la construction qui renchérit le plus vite dans le Gers, c’est le foncier.

Construire dans le Gers en 2026-2027 : calendrier et étapes concrètes

Pour un particulier qui envisage de déposer un permis dans les prochains mois, le calendrier reste globalement stable par rapport aux années précédentes. Comptez deux mois d’instruction pour une maison individuelle classique, trois mois pour les projets plus complexes ou situés en secteur protégé. Entre le dépôt du dossier, l’instruction en mairie et le chantier lui-même, il faut généralement prévoir entre douze et dix-huit mois, selon la commune et la complexité du terrain.

Trois points techniques méritent une attention particulière dans le contexte 2026 :

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) reste la protection la plus solide pour un particulier gersois, avec une garantie de livraison à prix et délais convenus. Construire avec un constructeur qui ne le propose pas expose à des risques juridiques réels.

La RE2020, obligatoire pour tout dépôt de permis depuis janvier 2022, continue de structurer les choix constructifs. Dans le climat gersois, marqué par des étés de plus en plus chauds, l’ossature bois associée à des isolants biosourcés comme la ouate de cellulose, combinée à une pompe à chaleur et une ventilation double flux, forme aujourd’hui une base solide pour tenir les seuils réglementaires sans exploser le budget.

L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire avant l’ouverture du chantier, représente 0,3 à 0,5 % du montant total des travaux. C’est une ligne de budget que certains porteurs de projet découvrent trop tard dans leur plan de financement.

Nous constatons aussi une évolution de fond dans les demandes : les plans très ouverts, très généreux en surface, cèdent la place à des maisons plus compactes, autour de 100 à 110 m², bien orientées, avec des débords de toiture pensés pour bloquer le soleil d’été. Ce choix n’est pas qu’esthétique : une maison bien pensée de cette taille coûte moins cher à construire et à chauffer qu’une maison de 130 m² mal conçue, ce qui compte doublement quand le crédit coûte plus cher.

 

Faut-il lancer son projet maintenant ou attendre 2027 ?

C’est la question que nous entendons le plus souvent depuis la rentrée. Il n’existe pas de réponse universelle, mais quelques repères permettent d’éclairer la décision.

Attendre une franche détente des taux relève aujourd’hui du pari plus que de la stratégie : plusieurs courtiers anticipent au contraire une poursuite de la hausse jusqu’à 3,7-4 % sur 20 ans d’ici la fin de l’année si la BCE confirme son resserrement. À l’inverse, le PTZ élargi et prolongé jusqu’à fin 2027 constitue un avantage daté, qui pourrait ne pas être reconduit dans les mêmes conditions au-delà. Sur un projet où le foncier ne cesse de se raréfier, le risque de voir filer une parcelle intéressante pèse souvent plus lourd, dans notre expérience, que celui de payer quelques dixièmes de point de plus sur le crédit.

Ce qui compte avant tout, c’est la solidité du dossier : un apport constitué, un taux d’endettement maîtrisé et une éligibilité PTZ vérifiée changent radicalement la donne face à une banque, quel que soit le climat général des taux.

Les questions importantes sur les taux immobiliers

Le PTZ est-il vraiment accessible pour construire une maison dans le Gers ?

Oui, dans la quasi-totalité du département, classé en zones B2 et C. Il faut être primo-accédant, respecter les plafonds de ressources fixés selon la composition du foyer et destiner la maison à sa résidence principale.

Quel est le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans en Occitanie en septembre 2026 ?

Autour de 3,30 % à 3,40 % pour les meilleurs dossiers, contre 3,40 % à 3,54 % en moyenne nationale, un écart favorable d’environ 0,10 point lié à la concurrence bancaire régionale.

Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construire dans le Gers ?

Deux mois pour une maison individuelle standard, trois mois pour un projet plus complexe ou situé en zone protégée. Si la mairie ne répond pas dans ce délai, le permis est tacitement accordé.

Pourquoi les terrains sont-ils devenus si chers autour d’Auch et de L’Isle-Jourdain ?

La proximité de Toulouse et la raréfaction des parcelles bien desservies expliquent des hausses de 10 à 15 % en deux ans sur certains secteurs prisés, alors que la taille médiane des terrains disponibles diminue partout en France.

Vaut-il mieux construire maintenant ou attendre une baisse des taux ?

Le PTZ élargi, valable jusqu’au 31 décembre 2027, et la rareté croissante du foncier gersois plaident, dans la majorité des cas que nous accompagnons, pour ne pas différer un projet solide dans l’attente d’un taux hypothétiquement plus bas.

Le CCMI est-il obligatoire pour construire avec notre équipe JBM Constructions ?

Dès qu’un constructeur réalise tout ou partie des travaux et fournit les plans, le CCMI est légalement obligatoire. Il garantit un prix et un délai de livraison contractuels, une protection que nous appliquons systématiquement sur nos chantiers gersois.