Le vrai budget d’une maison dans le Gers, tout compris

Quand un couple gersois nous dit « on a 250 000 euros pour construire », la première question que nous posons est toujours la même : ces 250 000 euros, ils incluent quoi ?

Le plus souvent, uniquement la maison. Le terrain, les raccordements, l’assurance, les notaires et les taxes viennent s’ajouter, parfois pour 40 000 à 60 000 euros de plus. Ce décalage explique la majorité des mauvaises surprises que nous voyons sur les projets de construction de maison dans le Gers.

Nous avons donc posé tous les postes à plat, avec les chiffres publiés en 2026 et ceux que nous constatons sur nos propres chantiers. Vous trouverez ici le budget total d’une maison neuve dans le Gers, poste par poste, pour un particulier comme pour un professionnel qui fait construire son habitation ou un bâtiment mixte.

Le prix de la maison : ce que disent les chiffres 2026

D’après les données du ministère de la Transition écologique reprises par la FFB et le SDES, le prix moyen de construction d’une maison individuelle se situe en 2026 entre 1 700 et 1 900 € par mètre carré, hors terrain et hors frais annexes. En Occitanie, l’observatoire des prix de construction 2026 relève une moyenne de 1 771 €/m², soit un léger recul de 9 €/m² par rapport à 2024. Le marché est stable, sans flambée, et c’est plutôt une bonne nouvelle.

Pour une maison de 110 m² au niveau de finition courant, cela donne environ 195 000 € pour la construction seule. Cette somme couvre le gros œuvre, le second œuvre, la plomberie, l’électricité, l’isolation et le chauffage. Elle ne couvre ni le terrain ni ce que nous détaillons plus bas.

Trois éléments font bouger ce prix au m² :

• la forme de la maison : un plan carré coûte moins cher qu’un plan en L ou avec décrochés, à surface égale
• le niveau de finition : carrelage, menuiseries, cuisine équipée ou non
• la norme thermique : depuis les seuils de la RE2020 relevés en 2025, le surcoût est estimé entre 90 et 150 €/m² par rapport à une construction RT2012

Le terrain : la vraie variable gersoise

C’est ici que le budget se joue. Le prix moyen d’un terrain à bâtir dans le Gers tourne entre 69 et 105 €/m² selon les bases de calcul, mais l’écart entre secteurs est énorme : environ 16 à 25 €/m² dans l’Armagnac (Eauze, Nogaro), 35 €/m² autour d’Auch, 48 à 50 € à Condom et Fleurance, 155 € à L’Isle-Jourdain, sous l’influence de Toulouse. Nous avons détaillé ces chiffres dans notre comparatif des prix par secteur.

Sur une parcelle de 900 m², la même maison peut donc coûter plus de 120 000 € de plus à L’Isle-Jourdain que dans le sud du département. Notre conseil : fixez d’abord l’enveloppe globale, puis cherchez le secteur qui la respecte, pas l’inverse.

Les frais annexes que personne ne met dans le devis de la maison

Les sources sectorielles 2026 chiffrent ces frais entre 15 et 20 % du prix de la maison, soit 20 000 à 50 000 € selon le projet. Voici la liste que nous passons en revue avec chaque client, dès le premier rendez-vous :

• frais de notaire sur le terrain : 7 à 8 % du prix d’achat dans le cas d’une vente entre particuliers
• étude de sol (G1 puis G2) : indispensable dans les secteurs argileux du Gers, à faire avant de signer le compromis
• viabilisation d’un terrain nu : 5 000 à 25 000 € selon la distance aux réseaux
• raccordements eau, électricité, assainissement : 5 000 à 15 000 €
• assurance dommages-ouvrage : 3 000 à 7 000 €, soit 1,5 à 3 % du coût de construction
• taxe d’aménagement et taxes locales : variables selon la commune
• clôture, terrassement, accès et aménagements extérieurs, presque toujours hors prix de base

Un point que nous répétons à nos clients : un terrain « pas cher » peut coûter plus cher qu’un terrain viabilisé une fois les travaux de raccordement et de fondations spéciales ajoutés. Comparez toujours les budgets terrain + viabilisation, jamais le seul prix au mètre carré.

Trois budgets types pour une maison de 110 m² dans le Gers

Hypothèses : maison de 110 m² à 1 771 €/m², terrain de 900 m², notaire à 7,5 %, viabilisation 10 000 €, raccordements 8 000 €, dommages-ouvrage 5 000 €, étude de sol 2 000 €, taxes 3 000 €. Ces montants sont des estimations indicatives de JBM Constructions, à ajuster selon votre terrain et vos choix.

Poste	Armagnac (≈ 20 €/m²)	Auch (≈ 35 €/m²)	L’Isle-Jourdain (≈ 155 €/m²)
Construction 110 m²	195 000 €	195 000 €	195 000 €
Terrain 900 m²	18 000 €	31 500 €	139 500 €
Notaire (7,5 %)	1 350 €	2 363 €	10 463 €
Viabilisation, raccordements, assurance, sol, taxes	28 000 €	28 000 €	28 000 €
Budget total estimé	≈ 242 000 €	≈ 257 000 €	≈ 373 000 €

Pour situer ces montants, l’observatoire des prix de construction 2026 donne un budget moyen d’environ 296 000 € pour une maison de 120 m² en Occitanie, terrain compris. Les deux premières colonnes se situent nettement en dessous de cette moyenne régionale, ce qui reste l’un des atouts du Gers.

Le financement : ce que coûte réellement l’argent en 2026

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans s’établit autour de 3,30 % en septembre 2026. Les courtiers relèvent plutôt 3,40 à 3,54 % selon les profils, avec des barèmes dès 3,30 % pour les meilleurs dossiers.

Prenons le cas du budget « Auch » à 257 000 €, avec 27 000 € d’apport. Il reste 230 000 € à emprunter. Sur 20 ans à 3,30 %, la mensualité tourne autour de 1 310 € par mois, hors assurance emprunteur. Chaque point de taux change l’addition de plusieurs dizaines d’euros par mois, d’où l’intérêt de faire jouer la concurrence entre banques et courtiers.

Deux aides à vérifier avant de finaliser le plan :

• le prêt à taux zéro (PTZ) : depuis le 1er avril 2025, il est de nouveau ouvert aux maisons individuelles neuves dans toutes les zones, Gers compris, et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 ; nous en parlons en détail dans notre article sur les aides à la construction
• les aides locales et les prêts complémentaires (Action Logement, prêt d’accession sociale), à confronter à vos revenus

Particuliers et professionnels : ce qui change dans le contrat

Pour un particulier, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est le cadre le plus protecteur : prix ferme, délai de livraison, garantie de livraison et assurance dommages-ouvrage. Il couvre aussi les maisons à usage mixte, habitation et local professionnel, dans la limite de deux logements.

Pour un professionnel qui construit un bâtiment d’activité (atelier, bureau, exploitation), le CCMI ne s’applique pas. On passe alors par un marché de travaux, avec des règles de TVA et de garanties propres. Quelques points à examiner avec votre comptable avant de signer :

• le régime de TVA de votre activité et la récupération éventuelle sur les travaux
• le montage patrimonial : en nom propre, en société ou via une SCI
• le calendrier de paiement des situations de chantier et son impact sur votre trésorerie

Nous accompagnons les deux profils, et nous préférons vous le dire franchement : sur un projet mixte, mieux vaut clarifier la part habitation et la part professionnelle dès l’esquisse, parce que les garanties et les taxes n’en seront pas les mêmes.

Comment ne pas dépasser son budget

Sur les chantiers que nous suivons dans le Gers, les dépassements viennent presque toujours de quatre causes. Les voici, avec ce que nous faisons pour les éviter :

• un terrain choisi avant tout chiffrage : nous chiffrons le projet complet avant la signature du compromis
• une étude de sol faite trop tard : nous la demandons en amont, surtout en zone argileuse
• des options ajoutées en cours de route : nous listons les options avant la signature du contrat, avec leur prix
• une indexation mal comprise : le contrat peut prévoir une révision de prix selon l’indice BT01 entre la signature et le début des travaux, à lire attentivement

 

Les questions sur le budget d’une maison dans le Gers

Combien coûte une maison de 100 m² dans le Gers en 2026 ?

Comptez environ 177 000 € pour la construction seule sur la base de la moyenne régionale de 1 771 €/m², puis ajoutez le terrain et 15 à 20 % de frais annexes. Le budget total se situe le plus souvent entre 220 000 et 350 000 € selon le secteur.

Quels frais faut-il prévoir en plus du prix de la maison ?

Les notaires (7 à 8 % du terrain), l’étude de sol, la viabilisation, les raccordements, l’assurance dommages-ouvrage, les taxes et les aménagements extérieurs. L’ensemble représente 15 à 20 % du prix de la maison.

Quel est le secteur le moins cher du Gers pour construire ?

L’Armagnac (Eauze, Nogaro) et le secteur de Mirande, avec des terrains entre 16 et 25 €/m². L’est du département, autour de L’Isle-Jourdain, est le plus cher.

Le PTZ est-il accessible pour construire dans le Gers ?

Oui. Depuis le 1er avril 2025, il est de nouveau ouvert aux maisons individuelles neuves dans toutes les zones, sous conditions de ressources, et il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Quel taux de crédit immobilier en 2026 ?

L’Observatoire Crédit Logement/CSA relève environ 3,30 % sur 20 ans en septembre 2026. Les courtiers annoncent 3,40 à 3,54 % en moyenne selon les profils.

Un professionnel peut-il faire construire avec un CCMI ?

Le CCMI concerne les maisons d’habitation, y compris à usage mixte habitation et professionnel dans la limite de deux logements. Un bâtiment purement professionnel relève d’un marché de travaux.

Comment obtenir un chiffrage précis pour mon projet ?

En partant de votre terrain réel ou de votre secteur cible. Nous établissons un budget complet, terrain compris, avant tout engagement de votre part.