Le Zéro Artificialisation Nette dans le Gers : pourquoi votre terrain se fait attendre ?

Trouver un bout de terre où poser sa maison dans le Gers n’a plus rien à voir avec la recherche d’il y a dix ans.

Un couple qui nous a contactés au printemps cherchait 800 m² autour de Pavie depuis huit mois. Trois notaires, deux agences, une bonne dizaine d’annonces qui disparaissent aussi vite qu’elles apparaissent. Ce n’est pas un cas isolé.

Depuis que la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) s’est installée dans le quotidien des mairies gersoises, chercher un terrain constructible dans le Gers est devenu un exercice qui demande de la méthode, de la patience, et souvent un bon accompagnement.

Chez JBM Constructions, nous voyons ce changement projet après projet.

Notre article fait le point, sourcé et à jour pour 2026, sur ce que le ZAN change vraiment dans le Gers, sur les chiffres qui expliquent la tension actuelle, et sur la manière de sécuriser malgré tout un terrain pour construire.

 

Le ZAN, une loi parisienne qui redessine nos campagnes depuis 2021

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un cap nettement plus contraignant que tout ce que le droit de l’urbanisme avait imposé jusqu’ici aux communes rurales : atteindre le Zéro Artificialisation Nette des sols à l’horizon 2050, avec une première étape intermédiaire consistant à diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031, par rapport à la décennie précédente. Une commune qui avait ouvert 20 hectares à l’urbanisation entre 2011 et 2021 doit donc composer avec 10 hectares maximum jusqu’en 2031.

Le calendrier s’est précisé au fil des ajustements législatifs :

• 22 août 2021 : adoption de la loi Climat et Résilience et inscription du ZAN dans le droit français.
• 20 juillet 2023 : loi dite « ZAN 2 », qui introduit une garantie rurale d’un hectare minimum par commune sur dix ans, pensée pour éviter que les petites communes gersoises ne soient totalement asphyxiées.
• 2026 : date butoir pour l’intégration des objectifs de réduction dans les documents régionaux de planification (le SRADDET Occitanie, en l’occurrence).
• 2031 : date butoir pour les SCoT.
• 2036 : date butoir pour les PLU intercommunaux et les cartes communales.

Sur le papier, cela ressemble à un calendrier administratif parmi d’autres.

Sur le terrain gersois, cela veut dire des PLU en révision, des zones autrefois constructibles reclassées en zone agricole, et des propriétaires qui découvrent parfois avec amertume que la parcelle familiale ne sera plus jamais bâtissable.

Le Gers, champion malgré lui de l’artificialisation

Voici un chiffre qui mérite qu’on s’y arrête. Selon une étude de la DREAL Occitanie reprise par l’observatoire régional CROCC, la surface artificialisée pour chaque nouveau ménage entre 2009 et 2018 s’élevait à 3 599 m² dans le Gers, contre seulement 292 m² dans l’Hérault. C’est le chiffre le plus élevé de toute la région Occitanie. Un habitant du Gers qui construisait sa maison consommait, en moyenne, douze fois plus d’espace naturel qu’un habitant de l’Hérault pour se loger.

Cette réalité, agréable pour qui cherchait de grandes parcelles à prix doux, place aujourd’hui le département en première ligne de l’effort de sobriété foncière demandé par la loi. Selon l’ADEME, atteindre l’objectif ZAN à l’échéance 2050 suppose de diviser le rythme d’artificialisation actuel par un facteur proche de dix. Pour un territoire rural comme le nôtre, historiquement habitué à l’habitat dispersé et aux grands terrains, ce facteur dix n’est pas une abstraction technocratique. Il touche directement la manière dont un jeune couple gersois pourra, ou ne pourra pas, faire construire sa maison dans les années qui viennent.

 

2026 : où en est le ZAN, vraiment

Le sujet reste juridiquement mouvant, ce qui n’aide pas les porteurs de projet à s’y retrouver. Deux événements de 2025 pèsent directement sur la situation actuelle.

Par une décision du 24 juillet 2025, le Conseil d’État a validé la marge de tolérance de 20 % que l’État avait accordée aux collectivités locales par une circulaire du 31 janvier 2024, leur permettant, au cas par cas, de dépasser légèrement leurs objectifs de réduction sans que cela remette en cause la légalité de leur document d’urbanisme. Une association avait contesté cette souplesse devant le juge administratif ; elle a été déboutée. Pour les communes gersoises en pleine révision de leur PLU, cette décision offre un peu d’air, sans changer l’objectif final.

Parallèlement, la proposition de loi TRACE (Trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus), qui vise à assouplir sensiblement le dispositif, a été adoptée par le Sénat dès le 18 mars 2025. Un an et demi plus tard, en ce mois de septembre 2026, elle attend toujours son passage devant l’Assemblée nationale, retardée par les débats budgétaires puis par l’absence d’accord préalable entre les deux chambres. La ministre de l’aménagement du territoire, Françoise Gatel, a rappelé en juin 2026 devant le Sénat que toute évolution du texte devait rester compatible avec la frugalité foncière. Les sénateurs à l’origine du texte, eux, parlent d’une loi devenue, selon leurs mots, un repoussoir pour des élus locaux confrontés à la pénurie de foncier et au blocage de projets de logement.

Concrètement, pour qui cherche un terrain aujourd’hui : le cadre actuel reste celui de la loi Climat et Résilience et de ses décrets d’application, avec la souplesse validée en juillet 2025 par le Conseil d’État. Rien ne garantit à ce stade que la loi TRACE assouplira davantage la donne, ni quand.

Ce que montrent les chiffres, sur le terrain gersois

Au-delà du droit, les statistiques de construction confirment un marché sous tension.

Les prix des terrains à bâtir dans le Gers en 2026 varient fortement selon les secteurs :

• Moyenne départementale : entre 68,88 et 104,85 €/m².
• L’Isle-Jourdain et l’est du département, sous l’influence directe de la métropole toulousaine : environ 155 €/m².
• Secteur de l’Armagnac (Eauze, Nogaro) et région de Mirande : entre 16 et 25 €/m², les prix les plus accessibles du département.

Côté permis de construire, la France entière traverse une période difficile pour la maison individuelle. En 2024, 69 000 projets de maisons individuelles ont obtenu leur permis, soit 21 % de moins qu’en 2023 et le plus bas niveau depuis plus de cinquante ans, selon le service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique. En 2025, 132 819 maisons individuelles ont été autorisées au niveau national, un chiffre encore inférieur de 29,1 % à la moyenne des cinq dernières années. Le Gers affiche, lui, un rebond de 67,4 % sur les douze derniers mois glissants début 2026, avec environ 800 logements autorisés. Un rebond réel, mais qui part d’un niveau tellement bas qu’il ne rétablit en rien l’abondance foncière d’avant 2021.

Autre indicateur révélateur : la surface médiane des terrains achetés pour construire une maison individuelle a reculé de 18 % en dix ans à l’échelle nationale, un recul encore plus marqué dans les zones dites détendues, catégorie qui couvre la quasi-totalité du Gers. Le prix moyen d’une opération terrain plus construction reste, lui, relativement stable autour de 313 700 euros selon les chiffres du ministère du Logement. Ce qui change, ce n’est pas tant le budget global des ménages que ce que ce budget permet d’acheter : des parcelles plus petites, souvent plus proches des bourgs, avec moins de marge de négociation.

Ce que cette raréfaction change concrètement pour votre projet

Pour un porteur de projet gersois en 2026, plusieurs conséquences très concrètes se cumulent :

• Les grandes parcelles isolées deviennent rares, en particulier à moins de trente minutes d’Auch ou de Toulouse. Les communes privilégient désormais les zones déjà urbanisées.
• La division parcellaire et le « BIMBY » (construire dans le jardin d’une maison existante) gagnent du terrain comme solution, y compris dans des bourgs qui semblaient jusqu’ici épargnés par la pression foncière.
• Les délais s’allongent. Entre la recherche d’un terrain conforme au nouveau PLU, la vérification de sa constructibilité réelle et les démarches administratives, un projet qui se bouclait en six mois en demande aujourd’hui souvent le double.
• L’écart de prix entre secteurs se creuse. Un terrain à Pavie ou à L’Isle-Jourdain n’a plus grand-chose à voir, en euros au mètre carré, avec un terrain équivalent du côté de Nogaro.

Il y a, derrière ces chiffres, une inquiétude bien réelle chez beaucoup de familles gersoises. Certaines craignent, à raison, de voir leur budget grignoté par la hausse du foncier avant même d’avoir posé la première pierre. D’autres découvrent qu’une parcelle repérée depuis des années chez leurs parents ou grands-parents vient d’être reclassée en zone agricole par le nouveau PLU de leur commune, et que le projet de toute une vie tombe à l’eau du jour au lendemain.

Comment sécuriser un terrain malgré le ZAN ?

La raréfaction n’annule pas la possibilité de construire dans le Gers. Elle impose simplement d’agir avec plus de méthode.

• Vérifiez le zonage PLU avant tout coup de cœur. Une parcelle en zone U (urbaine) ou AU (à urbaniser) offre des garanties qu’une zone A ou N n’offrira jamais, même si le maire vous rassure oralement.
• Regardez du côté des terrains déjà viabilisés, en lotissement ou en division parcellaire, plutôt que du terrain agricole en périphérie : ce sont les zones que le ZAN épargne le moins mal.
• Élargissez le rayon de recherche. Un secteur situé à vingt minutes de plus d’Auch, du côté de Mirande ou de l’Armagnac, propose encore des prix accessibles et des disponibilités réelles.
• Renseignez-vous sur le prêt à taux zéro. Depuis avril 2025, le PTZ est de nouveau ouvert aux maisons individuelles neuves sur l’ensemble du territoire, y compris dans les zones B2 et C qui couvrent la quasi-totalité du Gers. Le budget 2026 a prolongé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 et relevé les plafonds de revenus de 8 à 13 % selon les zones.
• Ne traînez pas une fois un terrain identifié. Dans un marché aussi tendu, une parcelle bien placée et conforme au PLU part en quelques semaines, parfois moins.

 

Notre rôle chez JBM Constructions dans ce nouveau contexte

Depuis plus de 15 ans, nous accompagnons des projets de construction dans le Gers, et le métier a changé avec le ZAN. Trouver un terrain n’est plus une simple formalité avant de passer aux plans : c’est devenu une étape à part entière de notre accompagnement.

Nous vérifions systématiquement le zonage et la constructibilité réelle des parcelles que nous proposons, à Auch, Pavie, Ordan-Larroque, Jegun, Saramon ou ailleurs dans le département. Nous suivons aussi de près les révisions de PLU en cours dans les communes où nous travaillons, pour anticiper plutôt que subir. Notre équipe, entièrement en CDI, connaît le terrain gersois au sens propre du terme : ses zonages, ses maires, ses délais réels de raccordement. C’est cette connaissance du terrain, justement, qui fait la différence quand les parcelles se font rares.

 

Les questions les plus posées à notre équipe sur le ZAN

Qu’est-ce que le Zéro Artificialisation Nette (ZAN), en clair ?

Le ZAN est un objectif fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : atteindre un solde nul entre les surfaces nouvellement artificialisées et les surfaces renaturées d’ici 2050, avec une réduction de moitié de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2031. Concrètement, chaque commune dispose d’une enveloppe limitée de nouveaux hectares constructibles.

Le ZAN va-t-il empêcher totalement de construire une maison dans le Gers ?

Non. Construire reste possible, y compris sur des terrains individuels. Ce qui change, c’est la disponibilité et la localisation des parcelles : les zones déjà urbanisées, les terrains viabilisés et les divisions parcellaires sont favorisés, au détriment des grandes parcelles agricoles isolées qui étaient courantes dans le Gers avant 2021.

Quels secteurs du Gers restent les plus accessibles en 2026 ?

Le secteur de l’Armagnac, autour d’Eauze et de Nogaro, ainsi que la région de Mirande, proposent les prix les plus bas du département, entre 16 et 25 €/m². L’Isle-Jourdain et l’est du Gers, sous l’influence toulousaine, affichent au contraire les prix les plus élevés, autour de 155 €/m².

Le prêt à taux zéro fonctionne-t-il toujours pour une maison neuve dans le Gers ?

Oui. Depuis avril 2025, le PTZ couvre de nouveau les maisons individuelles neuves partout en France, y compris dans les zones B2 et C qui recouvrent la quasi-totalité du Gers. Le budget 2026 a prolongé ce dispositif jusqu’à fin 2027 et relevé les plafonds de revenus éligibles.

Faut-il attendre un assouplissement du ZAN avant de se lancer ?

Nous ne le conseillons pas. La proposition de loi TRACE, censée assouplir le dispositif, reste bloquée dans le parcours parlementaire depuis mars 2025, sans date d’adoption certaine. Attendre un hypothétique changement de règle, pendant que les parcelles disponibles se raréfient et que les prix montent, revient souvent à perdre à la fois du temps et de l’argent.

Le Gers reste un département où l’on peut construire la maison que l’on a en tête. La règle du jeu a simplement changé : il faut désormais chercher un terrain avec la même rigueur qu’on choisit un constructeur. Chez JBM Constructions, nous connaissons les parcelles disponibles, les PLU en révision et les zones qui garderont, malgré le ZAN, une vraie marge de manœuvre pour votre projet.