PTZ élargi aux maisons neuves individuelles dans le Gers : un argument encore mal connu
Faire construire sa maison dans le Gers coûte plus cher qu’il y a cinq ans, mais un dispositif de financement reste largement sous-utilisé par les futurs propriétaires gersois : le prêt à taux zéro (PTZ).
Depuis sa réforme d’avril 2025, ce prêt sans intérêt est de nouveau ouvert aux maisons individuelles neuves sur tout le territoire, Gers compris, alors qu’il en avait été partiellement exclu entre 2024 et 2025 dans les zones les moins tendues.
Chez JBM Constructions, nous constatons pourtant, projet après projet, que cette réouverture reste méconnue de nombreux porteurs de projet gersois, qui pensent encore que le PTZ ne s’applique qu’aux appartements en zone urbaine dense.
Cet article fait le point, chiffres à l’appui, sur ce que le PTZ change concrètement pour un projet de construction neuve dans le Gers cette année.
Le PTZ, un dispositif remis au cœur du financement de la maison neuve
Le prêt à taux zéro permet de financer une partie de l’achat ou de la construction d’une résidence principale sans payer d’intérêts ni de frais de dossier, sous conditions de ressources. Institué pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes et intermédiaires, il a connu plusieurs évolutions réglementaires ces dernières années, avec un point de bascule majeur pour les territoires ruraux comme le Gers : depuis le 1er avril 2025, les maisons individuelles neuves sont redevenues éligibles au PTZ dans l’ensemble des zones du territoire, y compris les zones B2 et C qui couvrent la quasi-totalité du département gersois.
Cette réouverture corrige une anomalie qui avait pénalisé les zones rurales pendant plus d’un an : entre 2024 et le printemps 2025, seul le logement collectif neuf restait éligible au PTZ dans les zones détendues, ce qui excluait de fait une large majorité des projets de construction individuelle portés dans le Gers. Le budget 2026, adopté en janvier, prolonge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 et revalorise les plafonds de revenus de 8 à 13 % selon les zones, un ajustement qui élargit mécaniquement le nombre de ménages gersois éligibles.
Pourquoi ce dispositif reste mal connu dans le Gers ?
Nous observons un décalage récurrent entre la réalité réglementaire et la perception qu’en ont nos clients.
Beaucoup de porteurs de projet gersois associent encore le PTZ à l’image de l’appartement neuf en centre-ville, un réflexe hérité de la période 2024-2025 durant laquelle la maison individuelle en était effectivement exclue dans les zones non tendues. Cette confusion a un coût réel : des familles renoncent parfois à solliciter le PTZ alors qu’elles y sont éligibles, ou intègrent leur projet de construction sans avoir vérifié cette option de financement en amont.
Le second facteur d’incompréhension tient à la complexité du zonage. Le PTZ répartit le territoire en cinq zones (A bis, A, B1, B2, C), avec des plafonds de revenus et des quotités de financement différents selon la zone. Le Gers relève très majoritairement des zones B2 et C, les moins tendues du classement, ce qui n’exclut absolument plus le dispositif depuis la réforme de 2025 mais implique des plafonds de ressources et des montants d’opération différents de ceux applicables à Toulouse ou à sa proche périphérie.
Qui peut prétendre au PTZ pour une maison neuve dans le Gers en 2026 ?
Trois conditions principales encadrent l’accès au PTZ pour un projet de construction individuelle.
La condition de primo-accession arrive en tête : il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Des exceptions existent pour certains publics (personnes en situation de handicap, victimes de catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu leur logement définitivement inhabitable).
La condition de ressources s’apprécie sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2, divisé par un coefficient familial calculé selon la composition du foyer. Pour une demande déposée en 2026, c’est donc le RFR 2024 qui est pris en compte. Ces plafonds ont été revalorisés de 8 à 13 % selon les zones dans le cadre du budget 2026, ce qui élargit la population éligible par rapport aux années précédentes.
La condition de destination du bien impose que la maison constitue la résidence principale de l’emprunteur, occupée dans un délai d’un an après l’achèvement des travaux ou l’acquisition.
Quel montant de PTZ pour une maison individuelle dans le Gers ?
C’est le point le plus mal compris par nos clients : la quotité de financement (la part du projet finançable par le PTZ) est plus faible pour une maison individuelle que pour un logement collectif. Selon les tranches de revenus, elle peut atteindre jusqu’à 30 % du coût de l’opération pour les ménages les plus modestes, contre des quotités pouvant grimper jusqu’à 50 % en collectif. Ce différentiel s’explique par la volonté du législateur de continuer à favoriser la densification du bâti dans les zones tendues, sans pour autant exclure la maison individuelle des zones détendues comme le Gers.
Le coût de l’opération pris en compte dans le calcul reste lui aussi plafonné, selon la zone et la composition du foyer, avec des montants qui s’échelonnent généralement entre 100 000 € et 195 000 € pour les configurations les plus courantes.
Le remboursement du capital peut être différé jusqu’à 15 ans pour les ménages les plus modestes, sur une durée totale de prêt pouvant atteindre 25 ans, une souplesse déterminante pour un jeune ménage qui construit sa première maison.
Comment intégrer le PTZ dans le plan de financement d’un projet gersois ?
Le PTZ ne finance jamais l’intégralité d’un projet : il vient en complément d’un prêt immobilier classique, éventuellement associé à un apport personnel ou à d’autres aides (prêt d’accession sociale, prêt action logement, aides locales). Nous recommandons systématiquement à nos clients de solliciter une simulation PTZ dès la phase de définition du budget, avant même le choix définitif du terrain, car le montant obtenu conditionne directement l’enveloppe globale disponible pour la construction.
Nous intégrons cette étape à notre accompagnement dès le premier rendez-vous : évaluer l’éligibilité du foyer, estimer le montant potentiel de PTZ selon la zone du terrain visé, et articuler ce financement avec le reste du plan de financement porté par la banque du client. Cette approche évite un écueil fréquent : découvrir, une fois le terrain acheté, qu’un montage financier plus favorable aurait été possible en anticipant le PTZ dès l’origine.
PTZ et Contrat de Construction de Maison Individuelle CCMI : une articulation à sécuriser
Le PTZ finance un bien neuf destiné à devenir résidence principale, ce qui correspond exactement au cadre d’un projet porté sous Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Cette articulation présente un avantage réglementaire cumulé : le CCMI sécurise le prix et les délais de construction, tandis que le PTZ allège le coût global du financement. Nous constatons que les dossiers les mieux préparés sont ceux où le plan de financement, intégrant le PTZ, est arrêté avant la signature du contrat de construction, ce qui évite tout ajustement de dernière minute susceptible de retarder l’obtention du permis de construire ou le déblocage des fonds.
Notre avis d’expert JBM Constructions
Après plus de vingt ans d’accompagnement de projets de construction dans le Gers, nous constatons que le PTZ reste l’un des leviers de financement les plus sous-exploités par les ménages du département, alors même que sa réouverture aux maisons individuelles concerne directement la quasi-totalité de nos clients.
Notre conviction est simple : un projet de construction bien préparé commence par un plan de financement complet, intégrant systématiquement une vérification de l’éligibilité au PTZ, avant toute décision sur le terrain ou les plans de la future maison. Dans un contexte où le prix des terrains gersois progresse plus vite que les revenus des ménages, chaque euro de financement à taux zéro compte pour équilibrer un budget de construction.
FAQ JBM PTZ et construction de maison neuve dans le Gers
Le PTZ est-il vraiment applicable à une maison individuelle neuve dans le Gers en 2026 ?
Oui. Depuis le 1er avril 2025, les maisons individuelles neuves sont de nouveau éligibles au PTZ dans toutes les zones du territoire, y compris les zones B2 et C qui couvrent la majeure partie du Gers.
Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir un PTZ dans le Gers ?
Il faut être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années), respecter les plafonds de revenus fixés selon la zone et la composition du foyer, et destiner le bien construit à sa résidence principale.
Quel montant de PTZ peut-on obtenir pour une maison individuelle ?
La quotité de financement varie selon la tranche de revenus, avec un maximum pouvant atteindre 30 % du coût de l’opération pour les ménages les plus modestes en maison individuelle, contre des quotités plus élevées en logement collectif. Le coût de l’opération pris en compte est lui-même plafonné selon la zone.
Jusqu’à quand le PTZ est-il disponible ?
Le budget 2026 prolonge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027, avec une revalorisation des plafonds de revenus de 8 à 13 % selon les zones.
Le PTZ est-il compatible avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?
Oui, le PTZ finance un bien neuf destiné à devenir résidence principale, ce qui correspond exactement au cadre d’un projet porté sous CCMI. Les deux dispositifs se complètent pour sécuriser à la fois le financement et l’exécution du chantier.
Comment savoir si mon foyer est éligible au PTZ pour un projet dans le Gers ?
Il faut comparer le revenu fiscal de référence N-2 du foyer, divisé par le coefficient familial, aux plafonds de ressources applicables à la zone du terrain visé. Nous réalisons cette vérification dès le premier rendez-vous avec nos clients, avant le choix définitif du terrain.
