Construire sa maison pour louer : optimiser son investissement locatif neuf dans le Gers et les Hautes-Pyrénées
C’est notre nouvel article de fin septembre 2025. Nous sommes un peu loin des sujets de la construction mais finalement tout cela se rejoint. Lisez et vous nous direz en commentaires.
En fait, construire une maison neuve pour la louer est une stratégie qui séduit de plus en plus d’investisseurs.
Dans des départements comme le Gers et les Hautes-Pyrénées, où la demande locative est en constante évolution, cette démarche peut s’avérer particulièrement intéressante. Entre avantages fiscaux, choix stratégiques et spécificités locales, nous allons vous donner quelques conseils sur comment optimiser son investissement locatif neuf dans ces territoires au charme indéniable.
Pourquoi investir dans l’immobilier neuf en zone rurale et semi-rurale ?
La question nous est souvent posé par des nouveaux propriétaires ou par des investisseurs.
En effet, l’immobilier locatif en zone rurale attire depuis quelques années un nouveau profil d’investisseurs. Alors que les grandes villes subissent une flambée des prix, les départements comme le Gers et les Hautes-Pyrénées offrent encore et pour quelques années un cadre idéal pour qui veut construire sa maison sans se ruiner, tout en répondant à une vraie demande locative.
Le marché locatif dans le Gers : le potentiel encore sous-exploité
Depuis plus 40 ans désormais, le Gers est connu pour sa qualité de vie, son attractivité touristique et ses prix fonciers plutôt abordables comparé aux prix de la région Toulousaine qui ont explosé après 2018. Les petites villes comme Auch, Condom ou Lectoure affichent une demande locative constante, notamment de la part de familles et de retraités.
De plus, la proximité avec Toulouse (moins d’une heure pour certains secteurs) renforce l’intérêt locatif.
Les Hautes-Pyrénées : un attrait touristique et économique porteur
Les Hautes-Pyrénées bénéficient d’un double atout en définitive :
- Une activité économique stable : Il y a de nombreuses belles entreprises avec une dynamisme assez interessant.
- Un tourisme soutenu par les stations de ski et les sites emblématiques comme Lourdes. Des villes comme Tarbes, Bagnères-de-Bigorre ou Lannemezan sont dynamiques et offrent un marché locatif diversifié : étudiants, travailleurs saisonniers, familles et touristes.
Les avantages fiscaux de la construction pour la location
Construire dans le neuf, c’est aussi bénéficier d’un cadre fiscal attractif, à condition de bien choisir le dispositif. Vous pouvez nous demander des conseils que nous vous exposerons lors d’un rendez-vous chez nous à Saramon.
Le dispositif Pinel et son adaptation aux zones B2 et C
Il faut savoir que le Gers et les Hautes-Pyrénées se situent en majorité en zones B2 et C, où le dispositif Pinel peut s’appliquer sous certaines conditions, notamment si la commune bénéficie d’un agrément préfectoral. Cela permet de réduire ses impôts en échange d’un engagement locatif.
Nous pouvons vous aider à trouver les informations et vous pouvez nous demander toutes les informations.
Les autres leviers fiscaux : déficit foncier, amortissement, Censi-Bouvard
Outre le Pinel, d’autres mécanismes existent comme :
- Le déficit foncier qui permet de déduire certaines charges,
- Le Censi-Bouvard qui s’adresse aux résidences meublées.
Ces leviers renforcent la rentabilité et sécurisent l’investissement.
Comment choisir le bon terrain pour construire à louer ?
La localisation : la proximité des bassins d’emploi et commodités
Un terrain bien situé reste le critère n°1 par les futurs propriétaires.
En effet, dans le Gers, miser sur la proximité de Auch ou des axes menant à Toulouse est pertinent.
Dans les Hautes-Pyrénées, Tarbes et Lourdes sont des choix stratégiques.
Les spécificités foncières du Gers et des Hautes-Pyrénées
Les prix du foncier restent abordables : autour de 30 à 60 €/m² dans le Gers, et un peu plus dans les Hautes-Pyrénées selon la proximité avec les zones touristiques. Construire sur ces terrains permet d’obtenir une rentabilité nette plus intéressante qu’en métropole.
Quel type de maison construire pour attirer des locataires fiables ?
Les attentes des familles locales
Dans le Gers, une maison de plain-pied avec jardin attire les familles. Les T3 et T4 sont les formats les plus recherchés. Cependant, nous vous recommandons de bien construire votre maison à la base avec un constructeur de renom comme JBM Constructions par exemple. Avoir des factures, des devis à l’appui…., c’est toujours un gage de qualité. Vous attirerez plus des locataires fiables.
Les besoins des travailleurs saisonniers et frontaliers
Dans les Hautes-Pyrénées, une petite maison ou un appartement meublé de type T2 ou T3 correspond à la demande des travailleurs saisonniers.
Le marché des locations touristiques (Airbnb, gîtes)
Près des stations de ski ou dans des villages de charme, le potentiel touristique est considérable. Construire un gîte ou une maison facilement transformable en meublé saisonnier peut s’avérer judicieux.
La rentabilité locative : comment maximiser ses revenus ?
Étude de la demande locative avant la construction
Nous vous recommandons vraiment de faire une étude de marché. Elle est indispensable avec des indicateurs comme le taux de vacance, les loyers pratiqués, les profils des locataires.
Les loyers moyens dans le Gers et les Hautes-Pyrénées
Voici nos estimations. C’est une fourchette donc à prendre avec des pincettes bien entendu.
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Gers : 9 à 11 €/m² en moyenne dans les zones attractives.
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Hautes-Pyrénées : 10 à 12 €/m², avec des pointes plus hautes en zone touristique.
Les stratégies pour augmenter la rentabilité
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Diviser une grande maison en 2 logements indépendants par exemple
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Louer en meublé non professionnel (LMNP).
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Miser sur la colocation étudiante dans les villes universitaires comme Tarbes. C’est très attractif.
Les étapes clés pour réussir son projet de construction locative
Voici les 3 étapes qui selon nous sont indiscutables :
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Choisir un constructeur local expérimenté : privilégier les professionnels implantés dans la région comme JBM Constructions. Comme indiqué plus haut, si vous faites construire votre maison avec un contrat CCMI, des devis détaillés, etc.. comme nous le faisons, vous n’aurez aucun problème.
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Élaborer un plan de financement solide : combiner prêt bancaire, aides et dispositifs fiscaux.
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Anticiper la gestion locative : confier la gestion à une agence ou utiliser des plateformes de mise en location.
Notre équipe JBM Constructions : votre partenaire local pour bâtir dans le Gers
Une expertise ancrée dans le territoire gersois
Nous sommes basés dans le Gers depuis plus 20 ans. Nous sommes devenus l’acteur incontournable de la construction neuve dans le Gers.
Des projets sur-mesure adaptés à la location
Nous proposons des plans personnalisés, pensés pour maximiser votre rentabilité locative : optimisation des surfaces, respect des normes énergétiques, solutions adaptées aux familles comme aux investisseurs en location meublée.
L’accompagnement complet, de la conception à la remise des clés
Grâce à notre équipe JBM Constructions, le futur bailleur bénéficie d’un accompagnement à chaque étape : choix du terrain, élaboration des plans, suivi de chantier, jusqu’à la livraison finale. Une sécurité précieuse pour un projet immobilier locatif.
Quelques questions à vous poser : Construire pour louer dans le Gers et les Hautes-Pyrénées
1. Peut-on bénéficier du dispositif Pinel dans ces départements ?
Oui, mais uniquement dans certaines communes éligibles.
2. Quel budget prévoir pour construire une maison de 90 m² ?
En moyenne entre 120 000 et 150 000 €, hors terrain.
3. Les locations saisonnières sont-elles rentables dans les Hautes-Pyrénées ?
Oui, surtout près des stations de ski et sites touristiques.
4. Quels sont les loyers moyens dans le Gers ?
Entre 9 et 11 €/m² selon la commune.
5. Faut-il privilégier une maison ou un appartement ?
Tout dépend du profil visé : familles (maison), étudiants ou saisonniers (appartement).
6. Est-il préférable de gérer soi-même ou via une agence ?
Une agence apporte sécurité et gain de temps, mais prélève environ 7 à 10 % du loyer.
